در مسائل حقوقی قرارداد ملکی معتبر بسیار مهم است و باید شما مواردی باشد تا به ان ها اعتبار ببخشد. در ادامه قسمت های مهم یک قرارداد را بررسی می کنیم:
1)نام و هویت خریدار و فروشنده:در هر قراردادی باید مشخصات کامل هردو طرف در قرارداد نوشته شود.از جمله این موارد نام و نام خانوادگی ، کدملی و شماره شناسنامه ،شماره تلفن ،پیمانکاران ،مستاجران و … هستند که باید به صورت کاملا دقیق در قرارداد بیان شود.
2)تعیین دقیق مورد معامله :در همه قراردادها باید چیزی که قرار است بین طرفین معامله شود به صورت دقیق و درست بیان شود. برای مثال درمورد یک ملک و یا زمین باید ادرس دقیق ان ،شماره مربوط به سند ،همه مشخصات که در سند ان ذکر‌شده است و… به صورت دقیق و واضح بیان شود. اگر مورد معامله در مسائل حقوقی ملکی به صورت درست بیان نشود نمی توان به قرارداد مورد نظر استناد کرد.
3)مدت مورد معامله مشخص شود: در همه قراردادها باید به صورت دقیق زمان معامله بیان شود.اگر مدت زمانی که در معامله مشخص‌شده است به پایان برسد و خریدار و یا فروشنده به کارهایی که در قرارداد تعیین‌شده عمل نکنند.ان گاه باید براساس سایر مفاد ان عمل کرد.
4)قیمت موردمعامله:از مواردی که باید در هر قرارداد به صورت دقیق بیان شود قیمت ملکی است که معامله‌شده است.قرارداد اگر از هر نوع اجاره نامه ، مبایعه نامه و .. باشد باید حتما قیمت ملک مورد معامله در ان ذکر شود در غیر این صورت اعتباری در این زمینه نخواهد داشت.
نکاتی که خریدار و فروشنده بهتر است برای داشتن قرارداد ملکی معتبر قبل از خرید ملک به ان توجه کنند؟
موردمعامله متعلق به شخص دیگری نباشد: خریدار باید توجه کند که بعدها شخص دیگری ادعای مالکیت برای ملک موردنظر را نداشته باشد. برای مثال سند در دست بقیه اشخاص باشد، ملک از جمله املاک وقفی نباشد و در خریدار سند را بررسی کند که شش دانگ ملک دراختیار فروشنده باشد.
ویژگی های مورد معامله به درستی مشخص باشد: برای این که از هویت ملک موردنظر اطمینان حاصل کنید بهتر است به اداره ثبت برود و تحقیقاتی صورت گیرد تا شخص مطمئن شود که پلاکی که در سند ثبت‌شده است مربوط به همین ملک است یا خیر.
ایا مالک وضعیت درستی برای خرید ملک دارد: وضع مالک باید برای خریدار به درستی مشخص شود. برای مثال سن ، سلامت عقلی ،اختیارات کامل وی برای فروش و… باید بررسی شود.به صورت کلی می توان گفت باید مالک توانایی این را داشته باشد که معامله را انجام دهد.
از دیگر مواردی که بهتر است بررسی شود این است که خریدار بررسی کند که فروشنده از نظر قانونی برای فروش ملک منع قانونی نداشته باشد و بعد از ان برای خرید ملک اقدام کند.
اجرت المثل {ایام تصرف} چیست و فرق آن با اجرت المسمی چیست؟
مبلغی که در قرارداد ملکی معتبر اجاره به عنوان اجاره بها قید می شود به لحاظ حقوقی، تحت عنوان اجرت المسمی شناخته‌شده است.به بیان دیگر، مبلغی که موجر و مستاجر برای اجاره روزانه یا ماهیانه یا سالیانه در قرارداد اجاره توافق می‌کنند اجرت المسمی نامیده‌می‌شود. دادخواستی که برای مطالبه اجرت المسمی تنظیم و تقدیم دادگستری می‌شود، معمولاً، تحت عنوان مطالبه اجور معوقه (اجاره بها) می باشد. اما در مواردی که توافقی برای اجاره‌بها وجود نداشته باشد یا مدت قرارداد به پایان‌رسیده باشد بدون آنکه تمدیدی صورت‌گرفته باشد یا به گونه‌ای توافق بر سر اجاره‌بها وجود داشته باشد. در این صورت، مبلغی که مستاجر باید پرداخت کند در ادبیات حقوقی و قضایی تحت عنوان اجرت المثل شناخته می‌شود. دادگاه برای تعیین میزان اجرت اجرت المثل، معمولاً، موضوع را به کارشناس رسمی دادگستری ارجاع می دهد.
مستند قانونی اجرت المثل در دعاوی اجاره: مواد ۴۹۴ ، ۴۹۵ و ۵۰۱ قانون مدنی می باشد.
خرید زمین های مصادره ای و ستاد اجرایی فرمان امام:
یکی از نکات حقوقی در قرارداد ملکی معتبر خرید زمین توجه به قوانین خرید زمین از نهادها و اشخاص حقوقی است. برای این قسم از خرید زمین حتماً باید مجوزهای وکالت طرف فروشنده از نهاد مربوطه را به دقت بررسی کنید. از صحت آن‌ها مطمئن شوید. همچنین توجه داشته باشید که خرید زمین‌هایی که توسط دادگاه‌های انقلاب مصادره و به دستگاه‌هایی مانند بنیاد شهید، ستاد اجرایی فرمان امام(ره)، کمیته امداد، بنیاد مستضعفان و… منتقل شده‌اند، معمولاً با مشکلاتی همراه است. زیرا مالکان قبلی ممکن است ادعایی را درباره‌ی ملک سابق خود مطرح کنند که از سمت نهادهای قضایی مورد بررسی قرار می‌گیرد.
نکات مهم درخواست تخلیه فوری قرارداد ملکی معتبر (دستور تخلیه)
1- رسیدگی به درخواست دستور تخلیه فوری در صلاحیت شورای حل اختلاف است.
2- صلاحیت شورای حل اختلاف به رسیدگی دستور تخلیه خاص موردی‌است که قرارداد اجاره عادی باشد و امضای دو شاهد در قرارداد وجود‌داشته باشد. قرارداد کتبی‌باشد و مدت و مبلغ در قرارداد ذکر‌شده باشد. به عبارت دیگر برای تقاضای دستور تخلیه چند شرط باید موجود باشد که این شروط عبارتند از :
الف: قرارداد اجاره کتبی باشد.
ب: در قرارداد مدت ذکر باشد.
ج: در قرارداد مبلغ ذکر‌شده باشد.
د: در قرارداد حداقل امضای دو شاهد وجود داشته باشد.
هـ: مدت قرارداد پایان‌یافته باشد.
3- در صورتیکه قرارداد اجاره رسمی باشد. مرجع صدور دستور تخلیه و صدور اجراییه در خصوص تخلیه دفتر اسناد رسمی تنظیم کننده سند و اداره اجرای ثبت است.
4- دستور تخلیه با اجاره نامه عادی فقط خاص موردی است که محل، برای سکونت اجاره داده‌شده باشد و شورای حل اختلاف در هیچ فرضی صالح به رسیدگی به درخواست دستور تخلیه یا حکم تخلیه امکان تجاری نیست.
5- دعوای دستور تخلیه یا به عبارت بهتر، درخواست دستور تخلیه نیاز به رسیدگی قضایی در مراجع یاد‌شده ندارد و بدون حضور طرفین و با وجود شرایط مرجع مربوط اقدام به صدور دستور تخلیه می نمایند.
6- شورای حل اختلاف و مرجع صدور دستور تخلیه دستور پرداخت مبلغ قرض الحسنه یا رهن یا پول پیش به حساب صندوق دادگستری و حساب معرفی‌شده از سوی مرجع صدور دستور تخلیه را نیز میدهد.
7- مستاجر، مطابق شرایط و به کیفیتی که در قانون شورای حل اختلاف و آیین نامه اجرایی آن‌آمده است تا دو بار حداکثر به مدت 20 روز میتواند مهلت بگیرد.
8- تقاضای دستور تخلیه به موجب دادخواست و از طریق دفاتر خدمات قضایی انجام می شود از جمله دعاوی غیر مالی است.
9- اگر موجر مدعی عدم پرداخت اجور معوقه یا ورود خسارت به ملک خود باشد می تواند در این خصوص مستقلاً طرح دعوا نموده و مبلغ پول پیش واریز‌شده در صندوق دادگستری ضمن اجرای دستور تخلیه را توقیف کند.
